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华商品牌网:轻装上阵 雅居乐与路劲两度“分家”

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发表时间:2022-11-30 10:32

11月24日,雅居乐集团控股有限公司(以下简称“雅居乐”,03383.HK)与路劲为常州市3个合作项目的归属做了新安排,路劲获得其中2个项目的100%股权,另外1个项目则归雅居乐全资所有。

这两家公司早在2018年就结成了战略合作伙伴关系,但伴随着项目开发接近尾声,“分家”也成了意料中事。今年9月份,雅居乐就已将济南市2个合作项目的股权转让给了路劲。

11月28日,雅居乐方面对中国房地产报记者表示,此次交易涉及的3个合作项目基本已交付或处于尾盘,与路劲解除合作,是为了更好地进行项目运营。

今年前三季度,为了改善流动性、应对到期债务,雅居乐转让了广州、重庆等地地产项目的股权。而10月份以来,伴随着债务压力的缓解以及融资环境的改善,该公司将更多的精力放在了新增融资上,除了在本月完成约7.83亿港元的配股外,目前还在积极推进增信发债工作。

3个项目划分归属

根据路劲发布的公告,在11月24日当天,该公司与雅居乐签订了退出协议,双方同意解除位于常州市3个房地产开发项目的合资企业。

协议涉及3个项目公司,其中,项目公司A由路劲和雅居乐各持股50%,项目公司B的股权结构是路劲持股51%,雅居乐持股48.91%,项目公司C则由路劲、雅居乐分别持股49%、50.88%。

具体的安排是,路劲向雅居乐收购其在项目公司A和项目公司B中的股权,将这两家公司变为全资附属公司,总代价约4.23亿元。雅居乐则向路劲收购项目公司C的49%股权,总代价约为4.28亿元。

这3个项目都已经接近开发尾声,项目公司A、项目公司B分别为国仕九礼项目、城市万象项目的开发主体。前者总建筑面积约为14.6万平方米,其中约13.2万平方米已售出,目前仅剩少量住宅及商业单位及停车位待售。后者25.8万平方米的总建筑面积中已售出24.6万平方米,只剩少量停车位仍待售。

项目公司C开发的是棠颂项目,33.5万平方米的总建筑面积售出了30.7万平方米,少量商业单位及停车位仍待售。

路劲在公告中透露,这次交易将录得约0.21亿元的亏损净额,主要是因为卖给雅居乐的股权有约0.22亿元的折让。但该公司认为这笔买卖还是值得做,因为所涉项目大部分已预售,解除合资企业可以让双方在管理项目剩余物业方面有更大的灵活性,而这是中国房地产开发行业的常见操作。

雅居乐与路劲已经有超过5年的合作历史,最早可追溯至2017年10月,双方约定共同开发济南市的龙科机电地块。2018年7月,两家公司在广州签署战略合作协议,建立战略合作伙伴关系,对双方均认可的房地产项目进行合作获取、合作开发、共同获益、实现共赢。

从目前来看,这两家公司的合作项目都已到了尾盘阶段,进行权属划分有利于加速清盘。今年9月份,雅居乐已经以约6.8亿元的代价向路劲转让了济南市2个合作项目的股权,项目的建设也都已经大部分完工。

配股、发债   等融资风口来

在2022年的前三季度,面对紧锁的融资水龙头和疲弱的市场销售,要维持资本市场信用、偿付到期债务,民营房企的可选项并不多,资产变现是筹措资金的主要路径。雅居乐也不例外,从1月份便开始着手这项工作,包括以18.43亿元出售广州亚运城26.66%的股权给中国海外发展,以约10亿元的价格向中海宏洋转让位于徐州市和义乌市的3个项目,将重庆的4幅土地以约7.64亿元的价格出售给首创置业。

除了地产项目的变现外,雅居乐还向海螺创业转让了6家环保公司的股权,总计17.9亿元,并出售了4900万股雅生活股份,获得约3.43亿港元的现金。

壮士断腕般的果断动作增加了雅居乐的现金流弹性,也为该公司保住了零违约的良好口碑。据统计,2022年以来,雅居乐通过资产出售回笼了超过60亿元的现金,而偿付的到期债务总额超过200亿元。仅仅是上半年,该公司的总借贷金额就较2021年末减少了137亿元,8月份又偿付了3笔总额50多亿元的到期债务,10月份继续兑付15.93亿元境内非公开发行公司债和9.5亿元的应收款ABS。

对比前三季度和近期的资产出售情况,可以发现,此前雅居乐转让的地产项目除了土地外,大多为在售项目,条件优越。而伴随着偿债事项的顺利推进,该公司套现的迫切性已有所下降,处理的项目以尾盘为主。

此外,融资窗口对民营房企的再次开放,也让雅居乐有了更多回旋的余地。11月1日,交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司召开座谈会,雅居乐成为了列席的21家民营房企之一,进入第二批增信发债名单。该公司透露,目前正在加快推动债券发行工作。

资本市场的利好更为直接,11月16日,在股价连续3天大涨后,雅居乐宣布以先旧后新方式配售2.95亿股股份,融资净额约为7.83亿港元。

不过,这一波对民营房企的融资支持政策的落地效果也仍有待检验。惠誉在11月28日发布的报告中表示,中国银行业监管机构于11月出台了提振房企和建筑企业外部融资的有力支持政策,预计中资民营房企的流动性在未来数季度或会改善,但政策的效果将取决于具体落实情况,因为银行可能因风险考量而不愿向民营房企全额度提供贷款。

据了解,11月23日以来,多家国有银行与十余家房企达成合作协议,已披露的意向性授信额度超过1万亿元,但覆盖的民营房企仍是屈指可数。


本文来自微信公众号“中国房地产报”(ID:china-crb),作者:中房报 曾冬梅


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